●近年來，圍繞物業(yè)費(fèi)的話題時常被提起，有關(guān)物業(yè)費(fèi)的糾紛也越來越多。有的業(yè)主因小區(qū)環(huán)境臟亂、治安混亂，拒交物業(yè)費(fèi)而被起訴；有些業(yè)主因為沒交物業(yè)費(fèi)而被停水、停電，甚至限制使用電梯

●業(yè)主拒絕支付物業(yè)費(fèi)的行為往往得不到法院支持，但當(dāng)業(yè)主提供相關(guān)證據(jù)，足以證明物業(yè)服務(wù)不到位，法院工作人員經(jīng)現(xiàn)場勘察，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)存在諸多問題，未達(dá)到合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)時，法院一般會支持業(yè)主減少支付物業(yè)費(fèi)的請求

●隨著人工成本不斷上漲，多數(shù)物業(yè)公司承擔(dān)了巨大經(jīng)濟(jì)壓力，并導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量難以提高。物業(yè)方應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整，完善價格形成機(jī)制，從而構(gòu)建質(zhì)價相符的契約關(guān)系

□ 本報記者 　韓丹東

□ 本報實習(xí)生 王意天

“小區(qū)物業(yè)天天在樓下拿個大喇叭催交物業(yè)費(fèi)，實在太吵了。”家在江蘇鹽城某小區(qū)的阿杰向《法治日報》記者回憶起之前的一段經(jīng)歷。

阿杰居住的小區(qū)有許多外來務(wù)工人員和回遷戶，很多居民對物業(yè)一詞并沒有概念，很長一段時間里，小區(qū)內(nèi)按時交物業(yè)費(fèi)的人不多。

為催收物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司想出了用喇叭循環(huán)播放催收的主意，“重點(diǎn)關(guān)照”那些遲付、拒付物業(yè)費(fèi)集中的樓棟。每天早上，尖銳的催收聲吵得很多居民沒法正常休息。小區(qū)居民多次抗議都沒能奏效。

最終，小區(qū)居民組建了業(yè)委會，業(yè)委會成員一致通過更換物業(yè)的動議，這才讓飄蕩在小區(qū)上空經(jīng)久不息的喇叭聲停了下來。新物業(yè)入駐后，小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平提高了，更多居民也開始自覺交物業(yè)費(fèi)。

近年來，圍繞物業(yè)費(fèi)的話題時常被提起，有關(guān)物業(yè)費(fèi)的糾紛也越來越多。有的業(yè)主因小區(qū)環(huán)境臟亂、治安混亂，拒交物業(yè)費(fèi)而被起訴；有些業(yè)主因為沒交物業(yè)費(fèi)而被停水、停電，甚至限制使用電梯。

“物業(yè)服務(wù)不行，難道我就不能不交或少交物業(yè)費(fèi)嗎？”采訪中，很多業(yè)主提出了這一疑問。對此，《法治日報》記者進(jìn)行了調(diào)查采訪。

業(yè)主不能拒交物業(yè)費(fèi)

服務(wù)不好可訴請減免

來自江蘇句容的李明(化名)于2016年在當(dāng)?shù)啬承^(qū)購買了一套商品房。由于工作原因，李明一直將該房屋閑置，自己身居別處。

之后的幾年里，小區(qū)物業(yè)多次向其催收物業(yè)費(fèi)，但李明總以沒有入住、小區(qū)環(huán)境差、物業(yè)服務(wù)不到位、房屋質(zhì)量存在問題等理由拒絕支付。多次催收無果，物業(yè)公司將李明訴至法院。

法院經(jīng)審理查明，在交房時，李明與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，根據(jù)約定，在辦理入住手續(xù)后長期(六個月以上)不入住或不使用的空置物業(yè)，應(yīng)當(dāng)事先向物業(yè)公司提出書面申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，物業(yè)公司按照物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%收取空置物業(yè)公共性服務(wù)管理費(fèi)用。

本案法官說，李明雖然未實際入住，但不代表物業(yè)公司沒有按照約定提供物業(yè)服務(wù)，至于李明自家院內(nèi)長雜草，系其自行未修理所致，與物業(yè)公司無關(guān)，即使小區(qū)物業(yè)公司服務(wù)不到位，亦屬于履行瑕疵，不能排除交費(fèi)義務(wù)。因此，李明不能以未入住、物業(yè)服務(wù)不到位為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

無獨(dú)有偶，2016年，湖南茶陵縣居民李某、彭某、鐘某等6人入住縣城某小區(qū)，并與小區(qū)物業(yè)簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。然而入住后越過越不舒心，小區(qū)里垃圾成堆，保安是3名退休人員，且均無上崗證和健康證。

不僅如此，小區(qū)物業(yè)公司還未經(jīng)業(yè)主同意承接外墻的廣告，造成李某等5名業(yè)主的墻體受損。加上小區(qū)與附近一家幼兒園共用出入口，導(dǎo)致高峰期道路經(jīng)常堵塞。

協(xié)商無果后，小區(qū)居民成立業(yè)主委員會，通過投票將該物業(yè)公司解聘。其間，李某等6人因不滿物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量，拒絕支付物業(yè)費(fèi)。為此，物業(yè)公司向法院提起民事訴訟，要求李某等6人支付欠交的13個月物業(yè)費(fèi)及違約金。

最終，法院以物業(yè)公司沒有很好地盡到物業(yè)管理及服務(wù)職責(zé)，但完成了一定的物業(yè)服務(wù)，判決李某等人酌情支付物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)的一半，駁回物業(yè)公司其他訴訟請求。

2009年10月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕支付或者在催告的合理期限內(nèi)仍未支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

對此，北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會主任包華指出，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是用共有部位、共有設(shè)施設(shè)備維護(hù)所歸集的費(fèi)用。房屋專有部位不使用，但共有部位、共有設(shè)施設(shè)備仍需要維護(hù)，成本仍將發(fā)生，因此物業(yè)服務(wù)費(fèi)用仍需要支付。

北京聯(lián)合大學(xué)教授李凌解釋說，物業(yè)服務(wù)價值在于滿足公共性服務(wù)的同時，達(dá)到對整個居住環(huán)境品質(zhì)的提升，最終體現(xiàn)在對業(yè)主個體的服務(wù)價值。根據(jù)民法典規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

“如果業(yè)主不滿意物業(yè)服務(wù)，認(rèn)為服務(wù)與合同約定不符，業(yè)主有權(quán)要求服務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任，但不得拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。如果物業(yè)服務(wù)與合同約定相符，只是未達(dá)到業(yè)主期望，則服務(wù)人無需承擔(dān)違約責(zé)任。”包華說。

記者在中國裁判文書網(wǎng)檢索相關(guān)案例發(fā)現(xiàn)，業(yè)主拒絕支付物業(yè)費(fèi)的行為往往得不到法院支持，但當(dāng)業(yè)主提供相關(guān)證據(jù)，足以證明物業(yè)服務(wù)不到位，法院工作人員經(jīng)現(xiàn)場勘察，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)存在諸多問題，未達(dá)到合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)時，法院一般會支持業(yè)主減少支付物業(yè)費(fèi)的請求。

上述司法解釋也規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

催收方式不宜粗暴

物業(yè)無權(quán)停水停電

“尊敬的業(yè)主，您的物業(yè)費(fèi)該交了……”幾乎每位業(yè)主都接到過這樣的通知，只不過有些業(yè)主是欣然支付，有些業(yè)主則是能拖就拖，甚至拒絕支付。

相比被大喇叭催收，來自湖南岳陽的張娜(化名)遭遇了更“蠻橫”的催收方式。

2020年12月，張娜購買了一套位于岳陽某小區(qū)的二手房，可當(dāng)她滿懷欣喜地入住時，卻收到了高達(dá)兩萬多元的賬單——這套房自2017年7月1日起就存在未支付水費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及滯納金等情況。因協(xié)商不成，2021年11月1日、9日小區(qū)物業(yè)兩次直接停了張娜家的供水。這極大影響了張娜的正常生活，她只好搬到酒店暫住。

事后，張娜將物業(yè)公司訴至法院，請求判令被告立即停止侵權(quán)行為、恢復(fù)供水，公開書面道歉并承擔(dān)其因停水造成的酒店住宿費(fèi)、交通費(fèi)等；重新計算其自2021年6月入住至今的水費(fèi)。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，自來水公司、供電局經(jīng)法定程序才有權(quán)終止供應(yīng)水電，物業(yè)公司無權(quán)對業(yè)主斷水?dāng)嚯?。即使是二次供水，物業(yè)公司也無權(quán)停水。業(yè)主不支付物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)等，物業(yè)公司可以通過訴訟等合法方式解決，不能采取粗暴停水等方式。

關(guān)于原告是否應(yīng)該承受前業(yè)主的物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)欠費(fèi)問題。因合同具有相對性，原業(yè)主與物業(yè)公司之間的服務(wù)合同未涉及后來的買房者，新業(yè)主沒有義務(wù)支付該部分物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)。

最終，法院判決物業(yè)公司恢復(fù)對案涉房屋的供水，賠償停水所致原告經(jīng)濟(jì)損失1200元，并向其書面賠禮道歉。二審維持原判。

華南公館是遼寧沈陽一個高層回遷小區(qū)。據(jù)多位業(yè)主反映，小區(qū)物業(yè)存在各種服務(wù)質(zhì)量問題，包括不及時清理水箱導(dǎo)致部分用戶出現(xiàn)用水發(fā)黃、地下室垃圾不及時清理、樓梯間雜物堆放不歸置、電梯異響晃動長期不解決等問題。

前段時間，該小區(qū)業(yè)主小楊回家進(jìn)入電梯發(fā)現(xiàn)電梯卡刷不了，只能徒步上10樓，之后得知由于沒交物業(yè)費(fèi)，被停了電梯卡。

“我就想問問，這回遷樓交房好幾年了，樓道里亂七八糟的，小區(qū)也沒有綠化需要維護(hù)，物業(yè)費(fèi)卻要1塊多一平方米，這跟沒有物業(yè)有什么區(qū)別？憑什么物業(yè)費(fèi)一晚交電梯卡就會被停用？”小楊不滿地說道。

在包華看來，上述停水停電等行為明顯違法，水電作為市政服務(wù)的一環(huán)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)依法管理水電設(shè)施設(shè)備，無權(quán)停水停電。

物業(yè)管理條例規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

民法典規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

北京一名物業(yè)從業(yè)人員告訴記者，在簽訂物業(yè)服務(wù)合同前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀服務(wù)條款，確認(rèn)服務(wù)范圍和等級后再簽字。“有很多業(yè)主的訴求并不在合同范圍內(nèi)，卻以此為由拒交物業(yè)費(fèi)，這也是我們在同業(yè)主溝通過程中的難點(diǎn)之一。”

完善價格形成機(jī)制

提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

為什么要設(shè)置物業(yè)費(fèi)呢？

李凌說，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。物業(yè)公司提供了服務(wù)，有成本投入，作為企業(yè)需要一定的盈利。同時，業(yè)主享受了服務(wù)，支付物業(yè)費(fèi)是義務(wù)。

如今，對于物業(yè)費(fèi)的收取，社會上仍存在不同的聲音。如何優(yōu)化物業(yè)費(fèi)成為亟待解決的問題之一。

在包華看來，物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算是一個比較復(fù)雜的過程。如想物業(yè)服務(wù)費(fèi)物有所值，首先需要明確服務(wù)事項和標(biāo)準(zhǔn)，然后約定服務(wù)人管理模式，了解物業(yè)所在地價格水平，最后通過科學(xué)測算得到結(jié)果。

2020年5月開始施行的《北京市物業(yè)管理條例》中，提出了“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整”，引起社會廣泛關(guān)注。

隨著社會發(fā)展，物業(yè)作為勞動力密集型行業(yè)，人工費(fèi)用支出占物業(yè)公司總支出的大部分。近年來，人工成本不斷上漲，物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)的同時，還需要盈利維持企業(yè)正常運(yùn)行，多數(shù)物業(yè)公司承擔(dān)了巨大經(jīng)濟(jì)壓力，并導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量難以提高。

李凌認(rèn)為，物業(yè)方應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整，完善價格形成機(jī)制，從而構(gòu)建質(zhì)價相符的契約關(guān)系。

“物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符的實現(xiàn)離不開政府對物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場化管理體系的建設(shè)和完善，如物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價體系的建立等，更離不開廣大業(yè)主對于市場調(diào)節(jié)體系的認(rèn)可和支持。此外，物業(yè)服務(wù)市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制的不健全也會嚴(yán)重影響市場調(diào)節(jié)的力度，想通過物業(yè)費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價來實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符的目標(biāo)，還有很遠(yuǎn)的路要走。”李凌說。

與此同時，有人提出，為何不將物業(yè)費(fèi)設(shè)定為全國或地區(qū)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)？

對此，包華解釋說，各地物業(yè)服務(wù)需求、物業(yè)所在地價格水平差異很大。統(tǒng)一服務(wù)內(nèi)容、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一服務(wù)價格不僅不可行，也沒必要。

李凌說，具體的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價的，有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

法治日報

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